Internationaal Vastgoed Makelaar in België en Netherlands – RG SECONDHOMES

Verkoop onroerend goed Spanje

Kosten voor de verkoop van uw onroerende zaak in Spanje

Indien U voornemens bent om uw onroerende zaak in Spanje te gaan verkopen dient U er als eigenaar rekening mee te houden dat er in deze ook enkele kosten op Uw pad komen. Hieronder geven wij een overzicht van de kosten waar U als verkoper rekening mee dient te houden .
 

Vermogenswinstbelasting (Impuesto sobre incremento de Patrimonio de la venta de un bien inmueble)

Als je je woning verkoopt met winst dan moet je in Spanje vermogenswinstbelasting betalen. Deze belasting heet officieel ” Impuesto sobre Incremento de Patrimonio de la Venta de un Bien Inmueble”. Bij deze belasting is het van belang of je ingezetene bent of niet-ingezetene. In sommige gevallen ben je vrijgesteld van deze belasting.

Hoe wordt de vermogenswinstbelasting berekend ?

De winst is het verschil tussen de verkoopprijs en de prijs waarvoor jij de woning zelf hebt gekocht. Op de toenmalige koopprijs wordt eeninflatiecorrectie toegepast. De inflatiecorrectie vindt plaats met behulp van officiële tabellen van de Spaanse overheid. Op het bedrag dat overblijft kun je vervolgens allerlei kosten in mindering brengen : eventuele advocaat- en makelaarskosten en de kosten van een verbouwing of renovatie.

Vermogenswinstbelasting

  • 21% over het deel tossen 0 € en 6.000 €.
  • 25% over het deel tussen 6.000 € en 24.000 €
  • 27 % over het deel boven de 24.000 €

De belasting wordt verrekend via de inkomstenbelasting. Je meot de belasting betalen over het jaar waarin de woning verkocht is.

Vermogensbelasting niet-ingezetene

Een niet-ingezetene betaald 21 % belasting over de winst bij verkoop.

Als je als niet-ingezetene een woning in Spanje verkoopt wordt er standaard 3% van de verkoopprijs ingehouden als vermogenswinstbelasting. Je moet je in ieder geval realiseren dat je als niet-ingezetene bij de overdracht van de woning maar 97% van de verkoopprijs ontvangt.

Omdat de Spaanse huizenmarkt nu ingestort is, zullen momenteel minder mensen winst maken bij de verkoop van hun woning. Als je in aanmerking komt voor een teruggave van te veel betaalde vermogenswinstbelasting dan heb je na overdracht van de woning 3 maanden de tijd om een aanvraag in te dienen bij het lokale belastingkantoor (Delegacion de Hacienda). Via het zogenaamde 210-formulier kun je de terugggave aanvragen.

De Spaanse belastingdienst zal pas in het volgende boekjaar het teveel betaalde bedrag terug betalen. Als niet-ingezetene moet je dan wel een Spaanse rechtspersoon of Spaans ingezetene aanwijzen als fiscaal vertegenwoordiger.

Vrijstelling van de vermogenswinstbelasting

In de volgende gevallen hoef je geen vermogenswinstbelasting te betalen:

  • Als je met de opbrengst van de verkoop een nieuwe woning koopt. Voorwaarde is wel dat je minimaal 3 jaar lang onafgebroken in je huidige woning hebt gewoond, dat je ingezetene bent en dat je nieuwe woning je hoofdwoning wordt.
  • Als je ingezetene bent, ouder dan 65 jaar en je hebt minstens 3 jaar lang onafgebroken in je huidige woning gewoond.

Plus Valia

De Plusvalia, letterlijk “meerwaarde”, is een gemeentelijke belasting die wordt geheven bij de verkoop van een woning. Het wordt berekend op basis van de kadastrale waarde van de woning (Valor Catastral) en op basis van het aantal jaren dat de woning in jouw bezit is geweest. De Valor Catastral is overigens te vergelijken met de WOZ waarde in Nederland. In de hoogtijdagen van de Spaanse huizenmarkt was de Valor Catastral vaak aanzienlijk lager dan de marktwaarde van de woning. Na het uiteenspatten van de Spaanse vastgoed zeepbel is de spaanse WOZ waarde vaak hoger dan de marktwaarde.

De Plusvalia is eigenlijk een belasting op de waardestijging van de grond waarop de woning staat. De gemeente redeneert dat de grond in waarde is gestegen omdat men in de loop van de jaren allerlei infrastructurele verbeteringen in het gebied heeft doorgevoerd. Bijvoorbeeld het onderhoud bestaande wegen of het aanleggen van nieuwe wegen, aanleg en onderhoud van de riolering, straatverlichting etc. Via de Plusvalia draagt de verkoper bij in deze infrastructurele verbeteringen.

Het te betalen bedrag aan Plusvalia is dus afhankelijk van de Valor Catastral en van de periode waarin je de woning in eigendom hebt gehad. Hoe langer de periode, hoe hoger het bedrag aan belasting. Het bedrag kan behoorlijk oplopen. Het is daarom verstandig om aan jouw makelaar of advokaat te vragen om van te voren uit te zoeken hoeveel Plusvalia je moet betalen. Hiervoor kunnen ze terecht op het gemeentehuis. Op het gemeentehuis kunnen ze precies uitrekenen hoeveel Plusvalia je moet betalen. Dat doen ze aan de hand van het WOZ register. Nu de huizenmarkt is ingestort kun je met de gemeente overleggen om op de laagst mogelijke waarde uit te komen.

Bij het opstellen van het koopcontract kun je afspreken wie de Plusvalia betaald, de koper of de verkoper. In het verleden toen de Spaanse huizenmarkt nog booming bussines was betaalde de koper meestal. Tegenwoordig zijn de rollen echter omgedraaid en betaald de verkoper de Plusvalia (uiteindelijk heeft de verkoper ook het eigendom “genoten”).

De Plusvalia moet binnen 30 dagen na de verkoop van de woning betaald worden. Je kunt betalen op het gemeentehuis. De koper kan echter ook eisen dat de Plusvalia wordt ingehouden op de verkoopprijs. Dit om te voorkomen dat de verkoper vertrekt zonder te betalen. In dat geval zou namelijk de koper de Plusvalia moeten betalen. Voor de koper is het dus een geruststellend idee dat hij niet opdraait voor de Plusvalia.

Certificado de Eficiencia Energetica (energiecertificaat)

Het “Certificado de Eficiencia Energetica” ook wel CEE genoemd, is niets minder dan een energiebesparingscertificaat wat aangeeft of een woning energiezuinig is of niet. Het bewuste certificaat geeft aan of een woning wel of niet efficiënt is wat weer wordt aangeduid met letters, van A wat maximaal efficiënt betekend tot G wat niet efficiënt betekend. Deze certificaten zijn verplicht voor woningen die gebouwd zijn voor het jaar 2007.

Controle

Bij de controle wordt onder andere gekeken naar het energieverbruik in de woning en op welke manieren het energieverbruik gereduceerd wordt of aangepast kan worden. Mocht men een certificaat krijgen dan zijn deze maximaal 10 jaar geldig. Voor het opstellen van een CEE moet een professional ingeschakeld worden.

Geen certificaat, geen verkoop/verhuur

Mocht men na 01 juni 2014 een huis willen verkopen of verhuren dan moet de eigenaar een certificaat hebben. Heeft men dat niet en wordt het huis toch verkocht dan kan de eigenaar boetes krijgen tot maar liefst 6.000 euro !! Buiten het feit dat deze certificaten overhandigd moeten worden wanneer men een woning verkoopt of verhuurd, moeten deze certificaten ook gepresenteerd worden bij de juiste instanties in de deelstaat waar de woning staat.

Kosten

De kosten voor het aanvragen en verkrijgen van een CEE bedragen, afhankelijk van de grootte van het te verkopen objekt tussen de 150 en 300 euro.RG Secondhomesheeft goede contacten met diverse architecten die bevoegd zijn tot het afgeven van een CEE.

Cédula de Habitabilidad (bewoonbaarheidsverklaring)

De licensie van eerste bewoning, in het Spaans “Licencia de primera ocupacion” of in sommige delen van Spanje “Cedula de habitabilidad”, is een administratieve licensie die afgegeven wordt door het gemeentebestuur waar de woning gelegen is en die de toelating is aan de eigenaar om de woning wettelijk te betrekken.

Bij de aankoop van Uw woning heeft U deze verklaring waarschijnlijk ook ontvangen, met de nadruk op waarschijnlijk omdat dit in de vroegere jaren wel eens vaker opzettelijk of niet vergeten werd.

De “Cedula de Habitabilidad” mag op de datum van verkoop niet ouder zijn dan 5 jaar.

Indien echter deze datum reeds overschreden is of indien U helemaal niet in het bezit bent van deze licensie, dient deze alsnog door de koper te worden aangevraagd.

Voor het aanvragen van een “Cedula de Habitabilidad” dient een professional te worden ingeschakeld, in dit geval een bevoegde architect.

Kosten

Kosten zijn afhankelijk van de gemente waarin het te verkopen objekt gelegen is, alsmede de afmetingen van het te verkopen objekt. RG Secondhomes heeft goede contacten met diverse architecten die bevoegd zijn tot het aanvragen van een “Cedula de Habitabilidad”. Kosten van deze aanvraag variëren in de regel tussen de 200 en 400 euro.

Makelaarscourtage

Het is in Spanje niet ongebruikelijk om Uw huis bij verschillende makelaars tegelijk te koop aan te bieden. Indien men met de diverse makelaars goede prijsafspraken maakt hoeft dit verder geen probleem op te leveren en kan dit de verkooppkans aanzienlijk vergroten.

De praktijk leert ons echter dat makelaars niet altijd met dezelfde provisies werken waardoor het kan voorkomen dat Uw huis door verschillende makelaars en tegen verschillende prijzen onder de aandacht wordt gebracht. Hierdoor loopt U kans dat in tegenstelling tot het eerdergenoemde dat Uw huis zich ook “buiten de markt” prijst.

 

Contacteer Ons